La última reforma de la legislación arrendaticia que se ha realizado a través del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, no ha tenido incidencia respecto del arrendamiento de uso distinto de vivienda. Respecto al plazo de duración del contrato de arrendamiento, continúa siendo la libertad de pactos entre las partes la que lo determina.
Es decir, podemos arrendar un local para nuestro negocio por el plazo que consensuemos con el arrendador. Es importante fijar un plazo ya que si no se aplicará supletoriamente el Código Civil. Y, más concretamente su artículo 1581. Por el cual se atiende a la periodicidad del pago de la renta, de tal suerte que si esta se fija anual el arrendamiento se entiende hecho por años, por meses cuando sea mensual, por días cuando sea diario.
La llegada del plazo del vencimiento fijado contractualmente supone la resolución del contrato, sin necesidad de un preaviso. Pero, al igual que en el plazo, se aplica supletoriamente el Código Civil y si el arrendatario sigue en su disfrute del inmueble durante 15 días, consintiéndolo así el arrendador, entra en juego la tácita reconducción.
Es decir, el arrendatario tendrá derecho a continuar con el arrendamiento por el plazo de un año más, un mes más, o un día más. Según el plazo fijado, de conformidad con el artículo 1.566.
No obstante, el arrendador, llegado el plazo de vencimiento puede iniciar un procedimiento de desahucio contra el arrendatario, sin requerimiento previo, según establece el artículo 1569.1ª del Código Civil.
¿Qué ocurre con el negocio que desarrollo en el local si vence mi contrato de arrendamiento?
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no se ha modificado. Y se sigue manteniendo el derecho que tiene el arrendatario, cuando está desarrollando una actividad comercial de venta al público en el local arrendado, a percibir una indemnización si el contrato de arrendamiento finaliza por expiración del plazo.
Pero se exigen una serie de requisitos:
- El arrendatario no puede haber renunciado expresamente a esta indemnización en el contrato.
- La actividad comercial de venta al público debe realizarse en los cinco últimos años de plazo del contrato.
- Sólo es exigible cuando el contrato se resuelve por expiración del plazo y sin posibilidad de continuación en el arrendamiento.
- El arrendatario, cuatro meses antes de la finalización del contrato, debe comunicar fehacientemente al arrendador su voluntad de renovar el contrato como mínimo por otros cinco años y fijando una renta de mercado.
¿Cómo se fija esta indemnización?
La ley diferencia dos supuestos:
- Si el arrendatario iniciara, en un plazo de 6 meses desde la finalización del contrato, una actividad comercial igual en otro local del municipio, la indemnización incluirá todos los gastos consecuencia del traslado. Así como los perjuicios causados por la pérdida la clientela. Calculando todo ello en atención a los 6 primeros meses de la nueva actividad.
- Si, en ese plazo de 6 meses desde la finalización del contrato, el arrendatario no iniciara otra actividad o fuera distinta. Y el propietario o un tercero ejerciera en el local la misma actividad u otra afín, la indemnización consistirá en una mensualidad por año de duración del contrato hasta un máximo de 18 mensualidades. El fin es evitar que el arrendador o un tercero saquen un rendimiento económico de la actividad que el arrendatario estaba desarrollando. Debiendo compensar así la situación de éste.
En la mayoría de los supuestos, en el local arrendado el profesional tendrá establecido su domicilio fiscal. Al ser aquí donde desarrolla su actividad. Pero, ¿qué ocurre si tengo que alquilar otro local?.
Ha de decirse que la fijación o el cambio del domicilio fiscal no es una cuestión baladí ni vacía de contenido. Ya que, a todos los efectos fiscales, la Agencia Tributaria tomará ese lugar como el lugar de desarrollo de la actividad. Y, ello es importante porque la aplicación de la normativa se realizará atendiendo a esta localización.
Pero, su modificación no es complicada. Se puede realizar con un sencillo trámite consistente en la cumplimentación del modelo 036 en la Agencia Tributaria. Y, esto no afecta en nada al domicilio social establecido para la persona jurídica titular de la actividad. Ambos domicilios pueden no coincidir. Figurando en el CIF el domicilio social y el fiscal, sin que ello tenga ninguna consecuencia.
La solución más rápida, económica y eficaz es acudir a un profesional conocedor de los aspectos jurídicos y administrativos para el ejercicio de una actividad comercial en un local arrendado
En el Bufete Pérez Ocaña (bufete de abogados en Madrid) evaluamos, no solo la trascendencia jurídica de estos supuestos sino también las consecuencias prácticas que implican.
Muchos de los contratos de arrendamiento de local de negocio tienen como fin el ejercicio de una actividad comercial que constituye los únicos ingresos de una unidad familiar. Que desaparezca la posibilidad de continuar con el negocio, implica en, la mayoría de los supuestos, un descalabro económico para una familia. Por eso, antes de tomar decisiones respecto de su alquiler, siempre debe de acudir a un asesor legal que valore la situación y te dé todas las opciones posibles.
Bufete de abogados expertos en derecho mercantil
Descubre nuestro servicio Empresa 360, de externalización y apoyo legal y administrativo al empresario. Sea cual sea el tamaño de tu empresa o sector de tu negocio te ayudamos a cumplir las obligaciones legales. También a llevar la administración y gestión de tu negocio. Ponte en contacto con nosotros y contrata una videoconferencia con un abogado experto, o si lo prefieres, llámanos al 91 534 38 62. En cualquier caso, puedes descargarte nuestro E-book de forma gratuita, que te acercará a nosotros para que puedas valorar mejor nuestra marca. Déjanos tus datos en el formulario que encontrarás más abajo.
30 comentarios
buenas tengo un local lavanderia hace 14 años y no me renuevan el contrato de alquiler puedo solicitar alguna indenmizacio
Hola, es probable aunque no siempre es posible. Contacte con un experto para una toma en consideración previa. Saludos.
Hola. Tengo un contrato de alquiler de un local comercial. Primero se hizo de 5 años y después de 3 años. Durante este último año el local ha dejado de cumplir la normativa de tener un chun o salida de humo que ha sido tapada por el propietario si aviso de ningún tipo, detalle que se le manifestó por escrito si haber obtenido solución alguna . Ahora el contrato cumple. Estamos obligados a renovar ? Gracias
Hola, no, no están obligados a renovar siempre y cuando el contrato se extinga y no se hubieran comprometido a ello. Gracias. Saludos.
Buenos días
Mi caso es de un local comercial de mi propiedad alquilado a un tercero, el contrato venció sin que nos diéramos cuenta.
Estoy cobrando el alquiler regularmente y no tengo motivos para no renovar el contrato. Hay algún riesgo o sanción por este tiempo que hemos estado sin cotrato en vigor?
Gracias
Hola, el contrato se recondujo tácitamente. No existen sanciones de ningún tipo para ello. Saludos.
Buenos días, cuantos meses de preaviso de no renovación debo dar al arrendador de la finca que he alquilado para mi tienda? El contrato no dice nada acerca de mi obligación en cuanto arrendataria , si no quiero renovar el contrato.
Hola, dependerá del texto del contrato firmado por ambas partes, en concreto lo relativo en cuanto a la duración del mismo y su eventual renovación. Contacte con nosotros para salir de dudas. Saludos.
Buenas tardes, estoy rentando un local comercial su vencimiento es el 31 de diciembre 2023, el arrendatario compro un local a 50 m de donde le estoy rentando y se cambio desde e 8 de octubre, le avise desde el 1 de noviembre que ya no se lo iba a renovar, actualmente no me a dicho que día me lo entrega, que puedo hacer si al vencimiento no me da alguna respuesta, gracias
Hola, depende, ¿precisa usted de asesoramiento?, contacte con nosotros y evite problemas con hacienda, recuperando lo que es suyo. Le esperamos. Saludos.
Buenas tardes.
Con cuanto tiempo de antelación tengo q comunicar al inquilino de un local de mi propiedad q ya no quiero renovar mas el alquiler?. Actualmente las prórrogas son tacitas. Y el contrsto fue inicialmente por 1 año. Gracias.
Hola, dependerá de las cláusulas del contrato. Saludos.
Hola tengo un bar de herencia de mis padres y alquilino se le. Vence 19 noviembre 2023 en contrato está puesto que. Cuando termine el contrato no tiene derecho a nada ni rendar ni traspasar ni. Compra el inmueble y no dice que se va a quedar de ocupa que podemos hacer
Un saludo
Hola, contacte con nosotros para una gestión correcta y eficaz de su local de negocio. Le esperamos. Saludos.
Hola buenas tardes.tengo un local alquilado desde 1995 y ahora no me renuevan más que devo hacer
Hola, dependerá de los acuerdos a los que haya usted llegado con la propiedad. En ocasiones es posible solicitar una indemnización al propietario por los daños y perjuicios causados. Contacte con nosotros para un asesoramiento previo totalmente gratuito y un estudio de su caso. Le esperamos. Saludos.
Hola. En seis meses se me acaba el contrato de arrendamiento de mi local. La propietaria me ha enviado hoy un burofax para decirme que no me lo va a renovar. Hay alguna manera de conseguir que me lo renueve aunque sea por un año más. De ello vivimos dos familias y no vemos dónde ir
Gracias
Hola, contacte con nosotros para poder estudiar su caso y analizar la documentación. A la espera. Saludos.
Buenos días,
Desde enero de 2016 tengo arrendada una consulta sanitaria en un espacio dentro de un piso de oficinas. Hay cuatro espacios, pero desde hace 8 meses solo estoy yo ya que el propietario no encuentra inquilinos. El propietario me comunica que quiere alquilar el piso entero y que me tengo que marchar. ¿Tengo algún derecho?
Por supuesto, contacte con nosotros y estudiaremos su caso. Saludos.
Hola soy el inquilino de un local comercial desde octubre del 2019. El caso es que me ha llamado una empresa «buitre» indicando que se ha quedado con el local por una subasta del mismo (ya que el propietario ha sido embargado). Me indican que ya tienen la titularidad y no quieren inquilinos. Asi que ya mismo van a solicitar la propiedad, registrarla y expulsarme del mismo. Y yo pregunto ??? yo no tengo derecho a nada??? tengo que irme con todos mis enseres sin mas??? le he dicho de seguir con el alquiler y me dicen que no… que solo venden, no quieren arrendamientos. No tengo ningun derecho? No lo veo justo… yo he pagado todos los meses mi mensualidad y tengo factura. He preguntado al dueño si el contrato lo registro en su dia y me dice que no. Pero vamos que yo tengo las conversaciones y las facturas de haber pagado todos los meses. En mi contrato tengo derecho de tanteo y tambien el dinero que he entregado este tiempo con derecho «a compra» hasta un maximo de 5 años.
Hola, por supuesto que tiene usted derechos. Derechos y obligaciones que derivan del contrato de arrendamiento que firmó. Contacte con nosotros y aclararemos sus dudas. Saludos y gracias por comentar.
El contrato de arriendo de mi restaurante finalizó en 2020. El arrendador siempre dijo que no hacía falta renovarlo. Ahora lo quiere traspasar, ¿Que derechos tengo?, ¿Podría seguir otros diez años o recibir una indemnización?
Dependerá del contrato que usted firmara. Contacte con nosotros y resolveremos sus dudas. Gracias por comentar.
Buenas tardes. Vivo en un Loft y en su día firmamos un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE DESPACHO PROFESIONAL, aunque son viviendas realmente. El caso es que me acaban de notificar que en 3 meses se termina mi contrato de alquiler y debo dejar el piso. Pero estoy leyendo en la última prórroga que hicimos el 1 Enero del 2018 que la duración sería de 3 años más, por lo tanto hace 1 año que mi contrato finalizó! Puedo agarrarme a algo de ésto para no irme y poder estar de alquiler aquí un año más o un tiempo más? Gracias.
Hola, es posible que sí se pueda. Pero sin ver la documentación es imposible contestarle. Contacte con nosotros. Saludos
hola buenas
Tengo un local Arrendado para Frutería me caducaba el 1 de Agosto y hasta hace unos meses, me habia ido bien pero al aumentar los gastos no es rentable lo he comprobado en el ultimo trimestre a ultimos de Junio, y le he comentado hace unos dias al propietario de buena fe lo de dejar el local a su finalizacion, pero este ahora me obliga a permanecer dos meses mas por no comunicarlo con dos meses de Antelacion, le he pedido que se quede con la fianza por esos dos meses pero se niega a hacerlo con la intencion de de buscar alguna escusa para luego quedarse tambien con la fianza. tengo alguna posibilidad de obligarle a que coja la fianza y solucionar el tema completamente?
Hola, aparentemente y sin ver el contrato es difícil contestarle, pero así es. La fianza no compensa rentas, aunque existe la posibilidad de que usted pueda forzar la situación. Contacte con nuestra firma y le ayudaremos. Saludos.
Buenas tardes , soy propietario de un local de negocio ( nave industrial ) le realicé al inquilino un contrato de arrendamiento y en 6 meses vence el plazo final que contemplamos en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO inicial. Quiere que le realíze un borrador tipo para ver si le interesa mis nuevas condiciones etc .Vosotros realizais este tipo de trabajo ?
Hola buenos días, por supuesto que sí nos dedicamos a ello. Le sugiero que tenga especial precaución con las fechas y la forma de comunicar la no renovación tácita del contrato actualmente vigente con el inquilino. Saludos cordiales.