De acuerdo con la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, nace un nuevo valor a tener en cuenta para la cuantificación y cálculo de impuestos: el valor de mercado.
Anteriormente a esta ley, todos utilizábamos los valores mínimos de referencia (tablas), aprobadas por las haciendas autonómicas, a los efectos de cuantificación de los hechos y bases imponibles en los que existiera una transmisión de bienes inmuebles. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre el Patrimonio, IRPF (pérdidas y ganancias patrimoniales) e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, fundamentalmente.
Con esta nueva norma, dichos valores de referencia pasan a la historia. No obstante, para algunos tributos se aplican otros valores. Por ejemplo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) el valor aplicable continua siendo el valor catastral. Lo mismo ocurre en la imputación de rentas (IRPF).
Quién establece el valor de mercado
El valor de mercado quedará fijado por la Dirección General del Catastro. Dicho valor, se supone, ha sido obtenido con referencias reales de mercado y ponderado con arreglo a la situación del inmueble.
Los expertos opinan que el contribuyente pagará más con este cambio normativo, por la sencilla razón de que cualquier valoración teórica no se corresponderá siempre con el valor real utilizado en una transmisión. Y esto es así porque existen otros factores que quedan al margen de este valor de mercado objetivo. Como es el estado del inmueble en cuestión, que nunca es igual a la media de los inmuebles de la zona, ni si quiera en un mismo edificio.
Asimismo, existe una gran fluctuación. En años de bonanza o años de crisis, el valor de referencia distará mucho del precio real que se paga por los inmuebles en ese periodo.
No obstante, el valor de mercado recientemente aprobado, goza de mayor dinamismo y cercanía al mercado inmobiliario. Porque se revisará anualmente con arreglo a la información suministrada por notarios y registradores.
Efectos prácticos del nuevo valor de mercado
La carga de la prueba, en cuanto a la correcta valoración del inmueble, recae sobre los contribuyentes, en caso de que los valores declarados sean impugnados. Ya que siempre se debe tener en cuenta, como valor fiscal, el valor de mercado establecido por el Catastro Inmobiliario.
Así, en determinadas situaciones, es muy probable que se generen conflictos con la Agencia Tributaria y Consejerías de Hacienda. Sobre todo a la hora de que el sujeto pasivo pague impuestos obligatoriamente, por un valor superior al real del inmueble. En estos supuestos es muy conveniente ponerse en manos de expertos antes de llevar a cabo cualquier negocio jurídico. Solo así se podrá intentar ahorrar dinero en impuestos.
La variedad de los distintos valores aplicables a los distintos tributos y operaciones inmobiliarias, hace que sea muy conveniente la consulta a un experto. El valor catastral, por ejemplo, en la mayoría de las situaciones se encuentra muy desactualizado. Hablamos de ponencias de valoración de más de diez e incluso más de veinte años de antigüedad.
Bufete Pérez Ocaña, abogados expertos en derecho tributario y derecho inmobiliario
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