Consolidación del dominio sobre un inmueble

consolidación del dominio sobre un inmueble

La consolidación del dominio sobre un bien inmueble, puede producirse al igual que la desmembración. Ambos conceptos son las dos caras de la misma moneda. De acuerdo con el artículo 522 de nuestro código civil, se deberá restituir el usufructo al propietario cuando dicho usufructo finalice.

Es muy común dejar en testamento el usufructo vitalicio a favor del cónyuge supérstite. Al menos sobre la vivienda habitual, si no sobre todos los bienes. Cuando esto ocurre, el pleno dominio sobre un bien inmueble sufre una desmembración en dos derechos independientes y distintos. Por un lado, el usufructo y por otro la nuda propiedad.

Es bien sabido el significado de cada uno de estos dos conceptos jurídicos en la práctica. Pero, ¿qué efectos jurídicos tiene esta desmembración?, ¿cómo y cuándo se vuelve a consolidar?, ¿qué efectos fiscales tiene todo ésto?. Son dudas que vamos a tratar de resolver en este artículo.

Cuándo se produce la consolidación del dominio

La consolidación del dominio sobre un bien inmueble, se produce:

  • cuando de forma previa en el tiempo se produjo la separación entre usufructo y nuda propiedad. Y así se hizo constar en el registro de la propiedad correspondiente. Bien, mediante un negocio jurídico mortis causa (herencia) o bien inter vivos (compraventa, por ejemplo).
  • ocurre un posterior negocio jurídico -mortis causa o intervivos- que hace recaer el usufructo y nuda propiedad en una misma persona o personas.
  • esta persona o personas acuden al registro de la propiedad correspondiente y solicitan del registrador la anotación de esta consolidación del pleno dominio a su favor. Ya que, formalmente, sólo con la anotación en el registro de la propiedad surte plenos efectos jurídicos la consolidación.

El pago de los impuestos correspondientes es también una consecuencia de la consolidación del dominio, pero no afecta, a diferencia de las anteriores, a la plena eficacia de la consolidación.

Cómo se produce la consolidación del dominio

Tal y como decimos, la consolidación del dominio se produce cuando confluyen en una misma persona o personas ambos derechos: usufructo y nuda propiedad. Siempre y cuando previamente se hubieran desmembrado, claro.

Pues bien, a efectos formales debemos solicitar del registrador la anotación de esta consolidación, que no requiere de escritura notarial, sino de un mero escrito de solicitud. Eso sí, debidamente redactado y con las mínimas exigencias, a efectos del registro.

Por eso, es muy importante contar con un abogado experto en derecho civil que nos guíe a lo largo de este proceso hasta que consigamos la oportuna inscripción del titulo a nuestro favor. Y además no es algo muy caro. Pero no solo eso, sino que además obtendremos una adecuada información y tramitación de nuestros impuestos. Si cuentas con un bufete multidisciplinar como el nuestro.

Qué efectos fiscales tiene la consolidación del dominio

A efectos fiscales, la consolidación del dominio significa tener que hacer frente a distintos impuestos. Al menos uno de ellos fundamentalmente: impuesto sobre sucesiones y donaciones (a título lucrativo) o impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados (a título oneroso). Ambos impuestos son excluyentes entre sí: si se aplica el ISD no se aplica ITP y viceversa.

Otro tributo a tener en cuenta es el de plusvalía municipal (IIVTNU). Además de estar actualmente en una situación de controversia en cuanto a su proporcionalidad y forma de cálculo, la aplicación o no de este tributo municipal a la consolidación del dominio también es muy controvertida. Mientras la administración dice que sí se devenga y debe aplicarse, los contribuyentes dicen lo contrario.

Existen bases, desde nuestro punto de vista, para poder mantener la improcedencia del impuesto de plusvalía municipal en estos supuestos. Por tanto, es muy recomendable que, si usted se encuentra en alguno de estos supuestos, contacte con nosotros.

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